本文原载于国际设施管理协会官方杂志FMJ2017年3月/4月刊，经授权后重印。您可访问获取更多信息或访问订阅FMJ杂志。
工程建设项目对设施管理者来说也许是个痛苦的过程。总在工程行将结束时，人们会吃惊地发现，尽管经过无数次的设计复核、施工会议和变更通知，新建大楼仍然存在各种各样的问题。有时甚至根本没有在设计时考虑设施未来的运营与维护需求。
为了解决这一问题，我们最近对多名结构工程师进行了采访调研，探讨如何在工程项目的设计中纳入维护与运营等内容。接受采访的工程师们均是来自美国南加州的结构设计和建筑行业，他们背景广泛、且经验丰富。通过采访，我们发现设计师的回答大多存在共性话题。
这些话题能够帮助建筑工程的各个利益相关方在绘制工程设计时找出可以改进的地方。
本次研究采访了四位工程设计行业的专业人员，针对工程项目中应当考虑的设施运营与维护等内容，提出了八个问题。
所有受访者都一致表示设施管理是工程设计中的一项重要考量。既然如此重要，维护到底应该在设计的哪个环节进行考量。就这个问题，受访者给出的答案却不尽相同，原因则在于，各个工程项目之间存在着明显的差别。结构工程师必须保证他们的设计符合地方法规，不仅要考虑空间限制、建筑师设想、工程预算和客户愿景，还要考虑设施在未来的运营与维护。
受访者还一致表示，设施和维护团队应该在哪个阶段开始介入也因工程而异。他们普遍倾向于让设施团队尽早参与，尤其是在工程的设计阶段。设施团队可以根据以往的经验或对现有建筑体系的理解提出自己建议与意见，如果他们介入的过晚，比如直到建设期才开始介入，这就有可能会使项目蒙受后期设计更改所造成的损失。若能在项目一开始就早早介入，这些损失完全可以被避免。
此外，大多数受访者表示工程完工后他们通常不会再返回施工现场。完工后一般有一年的质保期，在此期间，只有在设计出现问题时，结构设计师才会重返现场，除此之外，设计师一般不会再回到施工现场。当被问到应该如何在设计中纳入运营与维护时，受访的设计师们都认为现有的常规做法有很大的改进空间。
对大楼的终端用户而言，最重要的是应当在工程期内清楚的表达出自己对设施有哪些要求，应当让设施团队从设计的最开始阶段就进行参与。而对设计师来说，他们应当结合图纸，在施工现场获得更多的实战经验，掌握设施系统在建造与维护时所需要的各个细节，而不仅仅只是纸上谈兵。
采访时，我们询问到，是否租户在对二手设施进行整修时所考量的内容与新建的设施有任何区别，设计师们均表示，“在维护方面的考量，这两者基本相同”。唯一的区别在于有没有现成的设施团队共同商讨维护与运营的各类事项。在为开发商建设工程时、或在一个完全没有设施团队的新建工程中，结构工程师会根据自己以往的经验和行业的最佳实践来考量维护与运营等问题。
设计时，结构工程师应当考虑的主要问题是设施维护的便捷性，从而方便设施管理者在未来对已安装的设备进行维护。然而，尽管工程师能列出在设计设施维护时应有哪些具体的需求，比如，要为设施设立维护区、需要有特定的管道尺寸或电力需求等，但他们并不会将这些具体的细节标注在图纸上，通常只会交由承包商来做最终决定。
即使工程师画出了细节，如管道或电路，由于这些信息并没有用3D模型进行很好的串联，且往往出现在多张不同的图纸上（结构图、电路图、给排水图），人们也很难看出设计的系统内是否存有互相矛盾或设计冲突等问题。等到管道铺完后、喷淋装置和其他结构管道也一并就位时，人们会发现原本为维护预留的空间早已荡然无存。
另外，在为设计挑选设施时，结构工程师也应当要考虑设施在未来的可维护性。已有的设施往往需要按照既定的标准进行选择，通常会根据设施的控制、设施的体验、或纯粹的个好偏好进行选择。不同厂家的设施有着不同的使用寿命，这会对设施的运营和维护造成重大的影响。此外，有些厂家还会为所采购的设施提供丰富的培训和服务资源，这些都可以帮助设施管理人员顺利的对设施开展维护。
然而，在新建工程的设计阶段，维护和运营并不总是人们首要考量。结构工程师们往往只需要确保他们的设计是合理的、是建筑师与项目经理都能接受的即可。在考虑设施未来的维护之前，人们往往会先讨论建筑项目的空间与预算。若在权衡工程的各个因素后，结构工程师仍觉得设施维护的考量是第一要务，此时的决策得看项目团队其他人的各自偏向了。
项目的监督工作一般会落在公司内部的独立设施团队身上。大多时候，设计团队与设施团队往往会不清楚彼此对各自的要求，前者考量的是工程的进度和预算，而后者考量的则是完工后对设施的运营与维护。有时，这两个团队甚至会在工作中出现摩擦，责备对方规划不力、要求不合理等。不管一家企业的组织架构如何，房东方的团队应当在建设工程时以统一的口径开展项目的建设工作。
正如在前面提到，工程顾问必须同时考虑项目经理的要求以及日后维护与运营的需求。尽管工程师在工程设计阶段经常会与设施团队沟通、商讨种种问题（如：当前设施的情况、设施使用的偏好、不同设施产品的使用体验、以及现有设施存在的问题等），但还应考虑这些沟通应在何时发生。所有受访的结构工程师都一致认为与设施团队进行沟通是极其重要的。
如果在工程施工图纸确定后再进行沟通，任何对图纸的变动都会导致现有施工设计发生巨大的改变（最终增加工程预算）。所以，当工程的客户方设有设施管理团队时，工程师应当让设施管理团队从图纸设计阶段就参与讨论，以便设计师从一开始就将设施管理的设想考虑在内。
当然，从项目一开始，各方就应该在叙述工程需求时体现出足够的灵活性。设施管理团队的有些需求可能只是有则更好，但并非绝对必要；但你需要了解这些需求在执行时可能产生的利弊，并以此来安排工作重点。如果能一开始就总结并讨论好这些问题，工程的推进就会减少很多意外、争执和变化。
在遇到出于预算限制不得不缩减工程成本时，团队通常会遵循价值工程的方法。通常，他们会要求工程师确定在施工方面可以做哪些改变以节省开支，并列举这些选择的利弊。之后，项目经理将决定如何进行取舍。然而，工程师和项目经理并不一定有设施维护和运营方面的背景或知识，在没有设施团队介入的情况下，他们可能也无法理解价值工程会如何影响设施的长期运营。
虽然价值工程的做法在很多工程中都很常见，但人们需要问自己，为什么我们的项目会把价值工程提上议程？是谁提出了最初的预算，预算的结构如何？如果设施管理团队在工程的初期阶段无法参与，那么工程预算就很有可能不会包含运营与维护的费用。此外，如果承包商并没有参与工程的早期设计，施工能力等方面的问题和关切就无法得到充分考量，这些都将导致工程预算在未来急剧上涨。
当然，工程项目的各方都有各自可以改进的地方。本文中受访的结构工程师一致承认，项目的最终运营往往都不会按图纸上的设计按部就班的开展，有些内容完全可以通过工程师对维护的理解加以改进。
方法之一是让工程师参与工程建设的所有环节，包括在初期的勘察工作、场地的视察、与开工报告的攥写。多数工程顾问在完工后都会直接离开施工团队，若他们能经常返回施工地，并与设施团队就空间的利用持续展开讨论、并不断跟进大楼的运营情况的话，这将对整个项目颇有帮助。
采访中非常有共识的一个主题是，大家一致认为设施管理团队应该尽早的参与建设项目的设计过程。若等施工文件敲定后再让设施管理团队参与，这就意味着运营的考量将不会被纳入工程的预算和整体进度。项目的各方，应从工程设计阶段就开始进行彼此的沟通，这也是采访中另一个颇具共识的话题，对项目的全方位考量才是项目成功的关键所在。
如果工程由于预算受限而不得不将价值工程提上议程，团队应当讨论每个选择所产生的影响。许多工程在采用价值工程时只考虑如何降低施工的成本，完全不评估成本削减后对维护造成的持续影响。所以，在讨论价值工程时，工程师和设施团队应当协助好项目团队，充分了解节省成本后的潜在影响，做出真正有利于工程、有利于公司的决策。
此外，若设施管理者能在建设工程中自由的说出自己的想法，这对整个项目将是非常有益的。此外，设施管理者应当积极的提出自己对设施或设施易维护性等问题的关切，评估这些问题与工程预算和进度之间的关系，以及它们对公司长期及维护成本所造成什么影响。
设施管理者们会对他们所运营和维护的建筑感到自豪，因此他们当然想要保证工程的成功。房东企业旗下的所有团队与员工都应当知道他们每个人都是一根绳子上的蚂蚱，应当朝着顺利完工这一目标而共同奋斗。
美国加州洛杉矶市设施运营经理。在加州大学洛杉矶分校获得结构工程学学士学位。进入设施管理行业前是一名结构设计师和能源工程师，近期刚获得普渡大学建筑工程硕士学位。
美国印第安纳州普渡大学西拉法叶校区建设管理系教授。他的研究领域包括规划/排程、施工安全和增强现实在工地现场的应用。
